话说“超期”清算不违法
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案情概览
2016年9月8日嘉兴地税局稽查局收到省地税局转交的周威举报信，检举浙江旭辉置业有限公司在嘉兴建设的旭辉广场、御府、朗香郡三个楼盘三年未交纳土地增值税，要求查处并给予奖励。
嘉兴地税局稽查局进行了调查，调查结果为：在检举人检举之前，浙江旭辉置业有限公司已提出土地增值税清算申请，税务部门已根据规定对“旭辉广场”项目启动相关程序。后嘉兴地税局稽查局又多次收到周威的举报信，检举浙江旭辉置业有限公司御府、朗香郡项目涉及的土地增值税未交，要求查处并处滞纳金和罚金，奖励本人。
税务局认为
涉案房产企业在嘉兴御府、朗香郡项目上均已按规定预缴了相关土地增值税。关于土地增值税清算问题，御府项目整体销售未达到85%，不符合清算条件；朗香郡项目一期二期虽整体销售已超过85%，但因附加值高的商业房产未销售，此时清算会导致国家税收流失，待商业房产销售达到一定比例后再通知清算，朗香郡项目三期四期因未整体验收，不符合清算条件。（各地关于土地增值税清算条件是如何规定的？点击学习）
法院认为
上诉人要求查处旭辉集团有限公司未交纳土地增值税等问题。与上诉人维护自身合法权益没有关联，故其作为行政复议申请人并不适格。在上诉人不具有行政复议申请人资格的情况下，被申请复议的原行政行为是否合法不属于行政复议及本案审查范围。
小编点评
01
清算定义
土地增值税清算，指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规 及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
02
清算总体要求
清算的总体要求
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
02
清算条件
应清算条件
房地产开发项目全部竣工、完成销售的
整体转让未竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
符合应清算条件规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
可清算条件
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算
省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况，点击学习各地关于土地增值税清算条件的规定
符合可清算条件规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
03
土地增值税“超期”清算不违法
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
目前土地增值税的征管规定由各地税务机关根据当地情况制定，规范各不相同，实操层面更是差异巨大。小编整理了各地暂不预征土地增值税的规定以及关于保障性住房预征土地增值税的规定，点击学习。
土地增值税“可清算”项目超期清算是业内常态主要原因在于：
房地产开发项目周期都比较长，房企为了减少资金占用，往往都会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划。
有些房地产项目由于自身原因，即使满足“可清算”的条件，税务机关也会根据项目具体情况，不要求企业进行清算（前述案例朗香郡项目的情况即是如此）。
对于“可清算”项目，根据现有规定，必须由税务机关向纳税人发出《土地增值税清算通知》，纳税人才应进行土地增值税纳税申报、报送纳税资料，在税务机关未发出通知时，纳税人也无须进行土地增值税申报、清算。
因此，对于“可清算”项目的土地增值税“超期”清算要看具体原因，往往是合法的。
04
清算新规
2019年7月16日，《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》公开征求意见。《征求意见稿》把以往的土地增值税“可清算”和“应清算”合并成为“应清算”，使得清算条件更严格。
根据该规定，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。结合“清算不需税务机关审核确认就能自行申报入库”的规定，税务机关今后对土地增值税清算项目经稽查、评估后调增税款的，可能会进一步加收滞纳金，并可能根据案情加收罚款。
2019年11月底，国家税务总局深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》（2019年第8号）第十五条规定：“对符合下列情形之一的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）
申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。”
第十七条规定：“对符合第十五条情形的项目，主管税务机关应在该项目符合第十五条情形起1年内制定清算计划，清算计划须经过集体合议。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时通知纳税人清算。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报。”
由此，深圳市税务机关将依据新的规程对“可清算”项目提出了清算时间表，也即对主管税务机关提出新要求，对于满足“可清算”条件的项目，应在一年内制定经过集体合议的清算计划。
该规定同时意味着，对于之前的“可清算”项目，如若一直未清算，可能会被清查。纵览全国土增政策文件 （点击蓝字了解），可谓是各自为政、遍地开花 ，对业务规定较为全面的当属广东地区（点击蓝字了解），这不仅源于当地三旧改造项目的普遍，更是当地税务机关对实际业务的研讨与探索，广东省有关土地增值税的政策，广东的朋友收藏学习。5月15-16日金穗源将在深圳组织开班《土增清算实战训练营》，以实战演练、动手动脑的方式，让房企财务真正掌握清算业务的技巧。学以致用，落地执行；名额有限，按报名顺序，限前80人；关注的穗友，报名从速。《训练营》报名要求点击了解！
案例原文：
浙江省杭州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙01行终1004号
当事人信息
上诉人（原审原告）周威，男，1955年4月5日出生，汉族，住上海市静安区，
被上诉人（原审被告）浙江省地方税务局,住所地浙江省杭州市体环二路1号。
法定代表人徐宇宁，局长。
委托代理人陈书宏、李力夫，浙江省行政复议局工作人员。
诉讼记录
上诉人周威因税务行政复议一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106行初266号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
案件基本情况
2017年8月22日，浙江省地方税务局（简称省地税局）作出浙集复25〔2017〕1号《行政复议决定书》。认为：根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项规定，申请人周威（本案原告）与被申请复议的行政行为应当有利害关系。申请人认为被申请人（省地税局）未依法履行查处税务违法行为职责影响其举报奖励权益，但举报人在一定情形下因举报而获得奖励系行政行为可能引发的间接利益，并不属于受行政行为直接影响的权益，上述权益亦不属于被申请人在履行上述职责时应当考量并予以保护的权益。同时，申请人也未向复议机关提供举报的涉嫌税务违法行为侵犯其合法权益的其他有效证据。因此，申请人与被申请人有否依法履行上述职责不具有利害关系。申请人提出的行政复议申请，不符合上述规定的行政复议受理条件。根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项规定，决定驳回申请人的行政复议申请。。
一审法院经审理查明：2017年5月25日，原审原告周威向省地税局邮寄行政复议申请，要求省地税局责令嘉兴市地方税务局（简称嘉兴地税局）依法履行法定职责，对上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税，请求责令嘉兴地税局按国税总局规定奖励举报人。5月27日，省地税局收到该申请，并于6月5日收到周威补正后的行政复议申请。周威明确的申请事项为责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税；责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目御府、朗香郡项目评估、批准后确定清算时间；请求确定申请人举报行为，依法进行举报程序，按国家规定发给奖励。6月6日，省地税局向嘉兴地税局寄送《行政复议答复通知书》。6月15日，嘉兴地税局提交《行政复议答辩书》及事实证据、法律依据。因案情复杂，省地税局于7月31日决定延期30日作出复议决定。8月22日，省地税局作出案涉行政复议决定。另查明，嘉兴地税局稽查局于2016年9月8日收到省地税局转交的周威举报信，检举浙江旭辉置业有限公司旭辉广场项目涉及的土地增值税未交，要求查处并给予奖励。嘉兴地税局稽查局于当日进行登记。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。嘉兴地税局稽查局进行了调查，于9月18日调查结束。9月28日，嘉兴地税局稽查局作出《税收违法行为检举线索检查情况书面告知书》，其上载明的检查结果为：在检举人检举之前，浙江旭辉置业有限公司已提出土地增值税清算申请，税务部门已根据规定对"旭辉广场"项目启动相关程序。10月20日，周威签收了该告知书。嘉兴地税局稽查局于2016年10月14日收到周威的举报信，检举浙江旭辉置业有限公司御府、朗香郡项目涉及的土地增值税未交，要求查处并处滞纳金和罚金，奖励本人。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。嘉兴地税局稽查局于10月17日组织调查。经调查后认为，涉案房产企业在嘉兴御府、朗香郡项目上均已按规定预缴了相关土地增值税。关于土地增值税清算问题，御府项目整体销售未达到85%，不符合清算条件；朗香郡项目一期二期虽整体销售已超过85%，但因附加值高的商业房产未销售，此时清算会导致国家税收流失，待商业房产销售达到一定比例后再通知清算，朗香郡项目三期四期因未整体验收，不符合清算条件。2017年3月31日，嘉兴地税局稽查局再次收到周威前述举报。4月5日，嘉兴地税局稽查局再次组织调查。调查结论同前。现周威不服，诉至法院，请求撤销省地税局作出的行政复议决定，判令重作，由省地税局承担本案诉讼费。
一审法院认为：《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项规定，申请人与具体行政行为有利害关系的，其行政复议申请应当予以受理。第四十八条第一款第（二）项规定，受理行政复议申请后，发现该行政复议申请不符合行政复议法和本条例规定的受理条件的，行政复议机关应当决定驳回行政复议申请。据此，行政复议申请的受理条件之一是"申请人与具体行政行为有利害关系"。但本案中，原审原告周威在提起行政复议时，并未向原审被告省地税局提供证明其与举报事项之间有利害关系的证据。其基于举报而期待的获得举报奖励的权利与行政机关的处理之间仅存在间接因果关系，不存在直接因果关系，不构成法律上的利害关系。庭审中，周威称其租赁了嘉兴旭辉广场的房屋，但是否存在租赁关系不是税务部门在履行查处职责时应考量并予以保护的因素。据此，省地税局适用《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项之规定，决定驳回周威的行政复议申请，认定事实清楚，适用法律正确。程序方面，《中华人民共和国行政复议法》第三十一条规定："行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。"省地税局在受理周威的行政复议申请后，经过受理、调查、延长等程序，在法定期限内作出决定并送达给复议双方，程序合法。综上，周威的诉讼请求没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回周威的诉讼请求。案件受理费50元，由周威负担。
原审原告周威不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人遵循总书记号召举报反腐，受人身威胁。按国税总局文件举报属行政复议范畴，原审法院对此曲解为间接利益。行政复议、诉讼主体是省地税局，而省行政复议局复议、应诉无法律依据，违反上位法。省市地税局对旭辉广场项目是否清标算；御府、朗香郡是否销售85%；对其商业，住宅应分别征土地增值税存在违法，主要事实认定互相矛盾。对旭辉广场住宅利润不到20%未依规审核，以致其在港上市报表中出现10亿利润。综合上述程序、主体、举报人属复议申请人，违法事实认定均存在错误。本案中存在职务犯罪也被刻意回避。根据《中华人民共和国行政复议法》第70条各款之规定，请求撤销一审判决，判令被上诉人依法履行法定职责，承担一、二审诉讼费。
被上诉人省地税局二审中没有提出新的答辩意见。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
裁判要旨
本院认为：本案的争议焦点在于上诉人周威与被申请复议的履行法定职责行为之间是否具有利害关系。综观本案缘起，上诉人要求查处旭辉集团有限公司在嘉兴建设的旭辉广场、御府、朗香郡三个楼盘三年未交纳土地增值税等问题。这些问题均与上诉人维护自身合法权益没有关联。嘉兴地税局虽然针对上诉人的举报作出了答复，但上诉人与该答复行为并不存在法律上的利害关系，故其作为行政复议申请人并不适格。被上诉人省地税局在收到上诉人的行政复议申请后，查明事实如前，认为上诉人（申请人）与被申请人嘉兴地税局作出的答复行为不具有利害关系，进而根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项的规定决定驳回上诉人的行政复议申请，符合法律规定。在上诉人不具有行政复议申请人资格的情况下，被申请复议的原行政行为是否合法不属于行政复议及本案审查范围。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
判决结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人周威负担。
本判决为终审判决。
文书尾部
审判长 秦 方
审判员 王银江
审判员 李希芝
二〇一八年二月二十六日
书记员 卢姗姗
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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